世诚云SCRM智慧售楼系统，采用互联网+、云计算、大数据等先进技术，专为成长型房地产开发企业和策划代理公司研发的营销全流程管理系统。涵盖地产售前、售中和售后三大阶段，以房源、客户、合同、服务为主线，贯彻实用、好用、易用的设计开发理念，为地产营销赋能。

这是房地产销售现场（售楼处）最核心、最基础的管理系统，它的主要作用就是实时、准确地管理每一套房源的销售状态和价格，是确保销售秩序、避免销售纠纷的“中枢神经系统”。

一、核心定位与价值

核心定位：对一个楼盘的所有可售房源（单元）的生命周期进行全程、精细化、可视化的管理。

核心价值：

避免一房多卖：这是最根本的作用，通过状态锁定确保一套房在同一时间只能被一个客户洽谈。

掌握实时销售数据：管理层可以一目了然地了解整个项目的销售进度，为决策提供支持。

提升销售效率：销售顾问能快速为客户匹配和推荐可用房源，提升成交速度。

实现精准定价：根据房源差异和销售进度，动态调整价格，实现收益最大化。

规范销售流程：将房源预订、认购、签约等流程线上化、标准化，减少人为错误和违规操作。

二、核心功能模块

一个完整的销控系统通常包含以下模块：

1. 房源信息管理

建立楼座户型库：以可视化的楼座表为基础，录入所有房源的基础信息，包括：

所属楼栋、单元、楼层、房号

户型、建筑面积、套内面积、朝向

基础定价（单价、总价）

房源特色标签（如：楼王、特价房、工抵房、边户、中间户）

2. 房源状态管理（核心功能）

这是销控系统的灵魂，必须清晰、严谨。通常用不同颜色在可视化楼座表上进行区分：

状态 颜色 含义 操作权限

可售 绿色 房源空闲，可供销售推荐和销售。 所有销售顾问可查看、可预订。

已预订 黄色/蓝色 客户已支付小定金（诚意金、订金）临时锁定房源。 通常有保留期限（如24-72小时），超时未转认购则自动释放为“可售”。仅归属销售顾问及其管理层可见。

已认购 红色/橙色 客户已签订《商品房认购书》并支付大定金。 房源被强锁定，不可再被操作。需财务确认收款后方可变更状态。

已签约 深红色/紫色 客户已签订正式《商品房买卖合同》。 房源已售出，从可售清单中移除。

已备案 灰色 买卖合同已在政府房管局系统备案。 法律意义上完成销售。

自留/工抵 其他颜色 开发商自留、用于工程款抵扣等特殊房源。 不参与对外销售。

3. 价格与优惠管理

一房一价管理：维护每套房源的基价。

折扣体系：建立灵活的折扣矩阵，如：经理折扣、总裁折扣、按时签约折扣等。

优惠券/特价房：可针对特定房源或客户发放优惠，并限定使用期限。

价格变动日志：任何价格调整都需有审批流程并记录在案，防止随意调价。

4. 销控操作与权限

房源锁定/解锁：销售顾问为客户临时锁定房源（生成预订单），或经理级权限对房源进行强制解锁。

状态变更流程：从“预订”到“认购”，从“认购”到“签约”，必须有相应的单据（如认购单、合同号）和财务确认流程，确保状态变更的严肃性。

操作日志：记录每一套房源的所有状态变更、价格调整、操作人和操作时间，实现全流程可追溯。

5. 数据报表与可视化

可视化销控表（楼座表）：最核心的界面，用颜色块直观展示所有房源状态。

销售进度报表：实时统计已售、可售、未推售房源套数、面积、去化率。

销售排行报表：统计不同户型、不同楼栋、不同价格的销售情况，分析产品热度。

回款统计报表：与财务系统对接，统计认购、签约及按揭回款情况。

三、典型工作流程

初始化：项目开盘前，将所有推售房源录入系统，设定好“一房一价”和折扣体系，状态全部设为“可售”（白色）。

客户选房：客户看中A-1001房。

临时锁定：销售顾问在系统中为客户执行“预订”操作，A-1001房状态变为“已预订”（黄色），并开始倒计时。

签订认购：客户在规定时间内支付大定金，签订认购书。财务在系统中确认收款，销售顾问将房源状态更新为“已认购”（红色）。

签订合同：客户按约定签订正式合同，系统状态更新为“已签约”（紫色）。

政府备案：后期在房管局完成备案，状态更新为“已备案”（灰色）。

四、与其他系统的关系

销控系统绝不是孤立的，它必须与另外两个我们讨论过的系统深度融合：

与CRM（客户管理）系统的关系：

双向关联：在CRM中创建的“认购”或“签约”动作，会直接触发销控系统中房源状态的变更。

数据统一：客户最终购买的房源信息，会完整记录在客户的跟进档案中。

与分销报备系统的关系：

数据基础：分销报备系统需要实时同步销控系统的房源状态。渠道经纪人在APP上只能看到“可售”（绿色）的房源，无法看到或推荐已锁定的房源。

防止超卖：当经纪人报备客户并成功带看后，其锁定的房源也必须与销控系统联动，确保案场销售不会误将同一套房卖给自然来访客户。

总结：

楼盘房源销控管理系统是房地产销售业务的“作战沙盘”和“交通指挥中心”。它通过精确到每一套房的状态管理，确保了销售现场的秩序、效率和公平，是所有销售动作得以顺利进行的基础平台。选择一个稳定、高效、灵活的销控系统，是成功操盘一个房地产项目的关键前提。