世诚云SCRM智慧售楼系统，采用互联网+、云计算、大数据等先进技术，专为成长型房地产开发企业和策划代理公司研发的营销全流程管理系统。涵盖地产售前、售中和售后三大阶段，以房源、客户、合同、服务为主线，贯彻实用、好用、易用的设计开发理念，为地产营销赋能。

这是一个让所有地产项目都深感头疼且必须严加防范的问题。渠道截客（或称“飞单”），本质上是利益驱动的内外部勾结，将自然到访的客户伪装成渠道带客，从而骗取佣金。

要有效防止，必须采用 “严格制度 + 技术工具 + 人性化管理” 的三位一体综合防御体系。

一、 管理制度与流程办法（建立“防火墙”）

这是基础和前提，没有严格的制度，任何工具都是空谈。

明确客源判定标准与保护期

首访认定原则：最核心的原则。无论客户是否提前联系过销售，以客户第一次亲自到访案场的登记信息为准。 系统强制要求记录首次接待的销售顾问。

保护期制度：为自然到访客户设置一个保护期（如7-15天），在保护期内，即使渠道也带来了该客户，业绩依然归属首访销售。保护期后若未成交，渠道可重新报备。

“谁接待，谁录入”原则：客户到访后，接待销售必须在规定时间内（如1小时内）将客户信息录入CRM系统，超时录入则权利受限。

建立严格的判客机制与仲裁小组

成立判客小组：由不直接参与销售的运营、客服、管理层组成，负责处理所有有争议的客户归属问题。

证据导向：判客依据不是“谁说得好”，而是“谁的证据硬”。证据包括：系统报备时间、通话记录、微信聊天记录、车牌识别记录、监控录像等。

流程公开透明：所有判客结果及依据在全公司公示，确保公平，以儆效尤。

严厉的惩罚措施

一旦查实内外勾结“飞单”，对内部销售予以开除、追究经济责任、全行业通报的处罚；对作弊渠道，永久终止合作、扣罚全部佣金。必须让违规者付出沉重代价。

二、 技术工具与系统（铸造“防盗门”）

工具是固化流程、留下证据、提高效率的关键。

CRM客户关系管理系统（核心防线）

强制录客与查重：客户到访，销售必须第一时间在CRM录入姓名和电话。系统自动查重，并清晰显示该客户的历史访问记录、报备记录。

客户画像与关系链：除了基本信息，要求销售录入客户特征（如职业、兴趣爱好）、家庭成员、看房动机等，形成独特画像，难以被复制。

全链路跟进记录：要求销售将所有与客户的沟通（电话、微信、复访）都在CRM中留下记录，形成丰富的、时间戳明确的“证据链”。

智能来电弹屏系统

自动识别与分配：使用400电话或专属号码，客户来电时自动弹出客户信息及归属销售。如果是新客户，系统自动分配给当值销售并记录。

通话录音：所有通话自动录音并存档，作为判客的关键证据。

渠道报备与二维码管理系统

唯一身份标识：每个渠道拥有唯一的报备二维码。渠道人员在向客户推广时，必须让客户扫描该二维码进行“预登记”，系统记录扫描时间和渠道信息。

到访确认：客户到访后，无论找谁，必须再次扫描案场的“到访确认码”，系统将此次扫描与之前的预登记关联，从而确认渠道的有效带客。

生物识别与视频监控系统

人脸识别摄像头：在售楼处入口、停车场、样板间等关键位置安装。系统可自动识别首次到访和重复到访的客户，并与CRM系统中的客户画像进行碰撞告警。

车辆识别系统：记录到访客户的车辆信息，这也是重要的交叉验证证据。

监控录像：全覆盖、无死角的监控，在发生争议时，可调取录像核对客户到访时间及接待人员。

三、 针对性的策略与人性化措施（疏导“利益心”）

疏堵结合，才能从根本上降低违规动机。

优化佣金分配制度

设立“协助佣金”：如果自然到访客户最终由渠道带来成交，可以考虑给予首访销售一定比例的“信息费”或“协助佣金”，虽然少于全佣，但好过一无所有，减少其抵触心理。

鼓励“自拓客”奖励：对于销售自己拓展的客户（非自然到访），给予额外奖励，引导其将精力放在正道。

加强企业文化建设与销售培训

宣导诚信文化：反复强调“飞单”对个人职业生涯和公司利益的严重危害。

培训销售技能：提升销售的自主拓客和客户维系能力，让他们相信通过正规途径也能获得高收入。

管理好渠道关系

明确游戏规则：与合作渠道一开始就签订严格的防“飞单”条款。

建立渠道黑名单：对于有“撬客”前科或行为的渠道，坚决拉入黑名单。

总结：构建防御闭环

一个有效的防截客体系，应该形成一个完整的闭环：

事前预防：通过制度宣讲、系统培训、技术工具部署，让所有人知道“不能做”。

事中监控：客户从第一次接触开始，所有行为都被CRM、400电话、人脸识别等系统记录，形成证据链。

事后追溯与仲裁：一旦发生争议，判客小组能基于完整的证据链（报备时间、通话录音、人脸识别记录、CRM跟进记录）进行快速、公正的裁决。

持续优化：根据发现的漏洞，不断更新制度和工具。

最终，防止渠道截客是一场“斗智斗勇”的持久战。最坚固的堡垒往往是从内部被攻破的，因此，在严格管理的同时，辅以合理的利益疏导和正向的企业文化，才是长治久安之道。